Welche gesetzlichen Bestimmungen gilt es im Umgang mit der Mieterschaft zu berücksichtigen?
Die Mieterschaft hat eine so genannte Duldungspflicht, die auch während einer Sanierung zum Tragen kommt. Sie können aber während den Bauarbeiten unter Umständen Anspruch auf eine Mietzinsreduktion erheben. Da Liegenschaftssanierungen in der Regel Mehrleistungen umfassen, kann nach Abschluss der Sanierung ein Teil der Kosten auf die Mieterschaft respektive auf den Mietzins überwälzt werden. Dies ist in Artikel 14 der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) geregelt.
Überwälzung der Sanierungskosten auf die Mieterschaft
Gemäss Artikel 14 Absatz 1 VMWG gelten Investitionen für wertvermehrende Verbesserungen als Mehrleistungen. Es ist möglich, 50 bis 70 % der Kosten solcher umfassenden Überholungen als wertvermehrende Investitionen abzurechnen. Energetische Verbesserungen können so als Mehrleistung grundsätzlich auf die Mieterschaft und somit auf den Mietzins überwälzt werden (Artikel 14 Abs. 2 der VMWG).
Konkret können jedoch nur Kosten überwälzt werden, die den Unterhaltskostenanteil übersteigen, da dieser als werterhaltende Investition bereits durch den bisherigen Mietzins abgedeckt ist. Die Wertvermehrung hängt von der Art der Überholung oder der energetischen Sanierung ab. Werden beispielsweise einfach verglaste Fenster durch dreifach verglaste ersetzt, kann eine Wertvermehrung von 40 % angemessen sein. Die Vermieterin bzw. der Vermieter muss gemäss Artikel 19 VMWG auf einem vom Kanton genehmigtem Formular, welches in der Regel auch bei der Gemeinde bezogen werden kann, die Mietzinserhöhung mitteilen. Mieterinnen und Mieter können gestützt auf Artikel 20 VMWG eine zahlenmässige Begründung der Mietzinserhöhung verlangen. Bei der Berechnung ist zu beachten, dass Förderbeiträge, die für wertvermehrende Verbesserungen gewährt werden, vom Betrag der Mehrleistung abzuziehen sind.
«Welche Kosten dürfen Vermieter nach einer Sanierung auf den Mietzins übertragen?»
Rechte und Pflichten der Mieterinnen und Mieter
Grundsätzlich ist die Mieterschaft gemäss Artikel 257h Obligationsrecht (OR) verpflichtet, Arbeiten an dem Mietobjekt zu dulden, wenn sie zur Beseitigung von Mängeln oder zur Behebung bzw. Vermeidung von Schäden notwendig sind. Zudem müssen sie dem Vermieter oder der Vermieterin gestatten, die Wohnung zu besichtigen, soweit dies für den Unterhalt notwendig ist. Jedoch muss dieser die Besichtigung sowie die Arbeiten rechtzeitig ankündigen und auf das Interesse der Mieterschaft Rücksicht nehmen. Die Erneuerungen und Änderungen müssen gemäss Artikel 260h im OR zumutbar sein. Sofern sich durch die Sanierungsarbeiten eine Beeinträchtigung im Gebrauch der Mietsache ergibt, kann gestützt auf Artikel 259d OR für die betreffende Zeitspanne eine angemessene Mietzinsherabsetzung geltend gemacht werden.
Erfahrungen zeigen, dass Mieterinnen und Mieter oft darauf verzichten, Mietzinsherabsetzungen geltend zu machen, wenn sie von Anfang an in die energetische Sanierung miteinbezogen werden, beispielsweise indem die Vermieterin bzw. der Vermieter regelmässig über die Dauer und den Zeitpunkt der Beeinträchtigungen durch die Sanierung informiert. Dadurch können sich die betroffenen Personen besser organisieren und es kommt für sie zu weniger Unannehmlichkeiten. Ebenfalls sollten sie rechtzeitig über den Betrieb neuer Geräte und/oder neue Nutzungsregeln informiert werden.
Erleidet die Mieterschaft durch die Sanierungsarbeiten einen Schaden, muss ihr die Vermieterschaft gemäss Artikel 259e im OR dafür Ersatz leisten, sofern nicht nachgewiesen werden kann, dass kein Verschulden vorliegt.
