Quali disposizioni di legge occorre considerare nel rapporto con gli inquilini e inquiline?

Gli inquilini e le inquiline hanno il cosiddetto obbligo di tolleranza, che vale anche durante il risanamento. Ma durante i lavori edilizi possono eventualmente far valere il diritto a una riduzione del canone di affitto Poiché i risanamenti di immobili comprendono di solito prestazioni suppletive, dopo la conclusione del risanamento una parte dei costi può essere trasferita sugli inquilini e le inquiline, o per meglio dire sul canone di affitto. Questo è disciplinato dall’art. 14 dell’Ordinanza concernente la locazione e l’affitto di locali d’abitazione o commerciali (OLAL).

Trasferimento dei costi del risanamento agli inquilini

Ai sensi dell’art. 14 capoverso 1 OLAL, gli investimenti finalizzati a migliorie di valorizzazione dell’immobile sono da intendersi come prestazioni suppletive. È possibile computare dal 50 fino al 70 per cento dei costi di tali ristrutturazioni complete a titolo di investimenti di valorizzazione. Le migliorie energetiche possono così essere trasferite in linea di principio agli inquilini e alle inquiline come prestazioni suppletive e quindi trasferite sull’affitto (articolo 14 cpv. 2 dell’OLAL).

In concreto possono tuttavia essere trasferiti i costi che superano la percentuale dei costi di manutenzione, in quanto si tratta di un investimento di valorizzazione già coperto dal canone di affitto in vigore. L’aumento di valore dipende dal tipo di ristrutturazione o di risanamento energetico. Se ad esempio vengono semplicemente sostituite le finestre a vetri con finestre a tripli vetri, può essere commisurato un aumento di valore del 40 per cento. Ai sensi dell’art. 19 OLAL, il locatore o la locatrice deve comunicare l’aumento del canone di affitto su un modulo autorizzato dal Cantone, che di solito può essere ritirato anche presso il Comune. Ai sensi dell’art. 20 OLAL, gli inquilini e le inquiline possono pretendere una motivazione, a numeri, dell’aumento del canone di affitto. Nel calcolo va tenuto presente che i contributi che vengono concessi per migliorie di valorizzazione si devono detrarre dall’importo della prestazione suppletiva.

«Quali costi possono essere trasferiti sul canone di affitto, dopo un risanamento?»

Diritti e doveri degli inquilini e delle inquiline

In linea di principio gli inquilini e le inquiline hanno l’obbligo, ai sensi dell’articolo 257h del Codice delle Obbligazioni (CO), di tollerare lavori nel loro immobile in locazione, laddove detti lavori siano necessari per eliminare dei vizi o per sanare e/o evitare danni. Essi devono inoltre consentire al locatore o alla locatrice di fare un sopralluogo nell’appartamento, laddove ciò sia necessario per la manutenzione. Il locatore o la locatrice deve tuttavia annunciare con congruo anticipo il sopralluogo nonché i lavori e deve tenere conto dell’interesse degli inquilini e delle inquiline. Le riqualificazioni e le modifiche devono essere accettabili ai sensi dell’articolo 260h del CO. Qualora i lavori di risanamento comportino impedimenti nell’uso dell’oggetto locato, gli inquilini e le inquiline possono rivalersi, ai sensi dell’articolo 259d CO, per il periodo in questione, con una commisurata riduzione dell’affitto.

L’esperienza mostra che gli inquilini e le inquiline rinunciano spesso a far valere riduzioni del canone di affitto se vengono coinvolti sin dall’inizio nel risanamento energetico, ad esempio se vengono regolarmente informati dal locatore o dalla locatrice sulla durata e sul momento degli inconvenienti provocati dal risanamento. In questo modo gli inquilini e le inquiline possono organizzarsi meglio e andare incontro a meno disagi. Gli inquilini e le inquiline dovrebbero essere informati per tempo anche sul funzionamento delle nuove apparecchiature e/o sulle nuove regole di utilizzo.

Qualora gli inquilini e le inquiline subiscano un danno a causa dei lavori di risanamento, il locatore e la locatrice sono tenuti ai sensi dell’articolo 259e del CO a risarcirli nella misura in cui non sia dimostrabile in maniera documentata che non sussista alcuna colpa.