Quelles dispositions légales convient-il de prendre en compte dans la relation avec les locataires ?
Les locataires ont une obligation dite de tolérer, également valable pendant un assainissement. Néanmoins, pendant les travaux, ils ont droit dans certaines circonstances à une réduction de loyer. Dans la mesure où les assainissements de biens immobiliers impliquent généralement des prestations supplémentaires, une partie des coûts peut être répercutée sur les locataires, respectivement sur les loyers une fois la rénovation achevée. Ceci est réglementé dans l’article 14 de l’ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d’habitations et de locaux commerciaux (OBLF).
Répercussion des coûts d’assainissement sur les locataires
En vertu de l’article 14, alinéa 1 OBLF, les investissements visant des améliorations apportant une valeur ajoutée sont considérés comme des prestations supplémentaires. Il est possible d’imputer 50 à 70 % des coûts de rénovations de cet ordre au titre d’investissement créant une valeur ajoutée. En vertu de l’article 14, alinéa 2 de l’OBLF, les améliorations énergétiques sont considérées comme une prestation supplémentaire et peuvent de ce fait être répercutées sur les locataires et, en conséquence, sur les loyers.
Toutefois, seuls les coûts qui sont supérieurs à la part des frais d’entretien peuvent concrètement être répercutés, car ils sont déjà couverts par le loyer jusqu’à présent perçu, à titre d’investissements destinés à préserver la valeur du logement. La valeur ajoutée dépend du type de remise en état ou d’assainissement énergétique. À titre d’exemple, si des fenêtres à simple vitrage sont remplacées par un triple vitrage, une valeur ajoutée de 40 pour cent peut s’avérer appropriée. En vertu de l’article 19 l’OBLF, le bailleur est tenu d’informer de l’augmentation de loyer sur un formulaire approuvé par le canton, généralement mis à disposition par la commune. Sur la base de l’article 20 de l’OBLF, les locataires sont en droit de demander une justification chiffrée de l’augmentation de loyer. Lors du calcul, il convient de tenir compte du fait que les subventions accordées pour les améliorations créant une valeur ajoutée doivent être déduites du montant de la prestation supplémentaire.
« Quels coûts peuvent être reportés sur le loyer à l’issue de l’assainissement ? »
Droits et devoirs des locataires
En vertu de l’article 257h du Code des obligations (CO), les locataires sont en principe tenus de tolérer les travaux effectués sur leur bien locatif, lorsqu’ils sont nécessaires pour éliminer des défauts ou pour réparer ou éviter des dommages. Par ailleurs, ils sont tenus de permettre au bailleur de visiter l’appartement, dans la mesure où ceci est nécessaire pour l’entretien. Ce dernier est toutefois tenu d’annoncer la visite et les travaux en temps utile et de prendre en compte l’intérêt des locataires. En vertu de l’article 260h CO, les rénovations et les modifications doivent être acceptables. Dans la mesure où les travaux d’assainissement constituent une entrave à l’utilisation de la chose louée, une réduction raisonnable du loyer peut être demandée pour la période concernée au titre de l’article 259d CO.
Plusieurs expériences montrent que les locataires renoncent souvent à demander une baisse de loyer durant les travaux lorsque le bailleur prend soin de les impliquer dès le début du projet d’assainissement énergétique, qu’il les informe régulièrement des interventions et de leur durée, leur permettant ainsi de s’organiser pour limiter au maximum les désagréments inhérents aux travaux. Aussi, il vaut la peine d’informer les locataires à temps de l’utilisation des nouveaux équipements ou des nouvelles règles d’utilisation.
Si les locataires subissent des dommages résultant des travaux d’assainissement, le bailleur est tenu, au titre de l’article 259e du CO, de leur fournir une compensation, à moins qu’il ne puisse être prouvé qu’aucune faute n’a été commise.
