Bau
Soll die Sanierung gestaffelt oder in einem Schritt erfolgen?
Grundsätzlich gibt es zwei Möglichkeiten für eine energetische Sanierung: Entweder erfolgt sie als Gesamterneuerung in einem einzigen Schritt oder als gestaffelte Teilsanierungen in mehreren Etappen. Beide Vorgehensweisen bringen Vor- und Nachteile.
1. Sanierung in mehreren Etappen (Teilsanierung)
Vorteile
- Die Wohnungen können meistens auch während der Bauarbeiten genutzt werden. Dadurch werden während der Bauphase Mietzinseinnahmen erzielt und die Chance steigt, dass die bestehenden Mietverhältnisse erhalten bleiben.
- Investitionen können gestaffelt werden. Dies kann steuerliche Vorteile mit sich bringen.
- Mietzinserhöhungen können leichter gestaffelt werden.
Nachteile
- Beeinträchtigte Wohnnutzung über einen längeren Zeitraum.
- Je nach Einschränkung der Wohnnutzung hat die Mieterschaft für eine längere Zeitdauer Anrecht auf eine Mietzinsreduktion.
- Allenfalls werden temporäre Installationen wie zusätzliche mobile Heizungen oder externe Sanitäranlagen nötig.
- Baukosten sind insgesamt höher.
- Bauphysikalische Probleme bei ungenügender Abstimmung der Massnahmen (z. B. Feuchtigkeitsschäden bei Fensterersatz ohne Fassadendämmung).
- Energieeinsparung wird schrittweise erzielt.
- Eine Zertifizierung ist erst möglich, wenn alle Bauetappen abgeschlossen sind.
2. Gesamtsanierung in einem Schritt
Vorteile
- Insgesamt kürzerer Zeitraum der beeinträchtigten Wohnnutzung.
- Insgesamt tiefere Baukosten.
- Abstimmung der energetischen Massnahmen ist optimal möglich.
- Energieeinsparung wird rasch erzielt.
- Einbinden von Wohnraumerweiterungen einfacher möglich.
Nachteile
- Bewohnbarkeit während der Bauarbeiten ist stärker eingeschränkt oder gar nicht gegeben.
- Den bestehenden Mietparteien muss allenfalls gekündigt werden und es müssen neue Mieterinnen und Mieter gesucht werden, was zu Mietzinsausfällen führen kann. Alternativen: Die betroffenen Personen logieren während des Umbaus in einer Ersatzwohnung oder sie wechseln in eine bereits umgebaute Wohnung (falls vorhanden).
- Die Finanzierung muss für die gesamten Baukosten in einem Schritt gesichert sein.
- Allenfalls nachteilig bei den Steuern.
