Che cosa consiglia un esperto per quanto concerne il finanziamento di risanamenti energetici?

A che cosa devono prestare attenzione i proprietari di case in fase di pianificazione del finanziamento?

Pianificare gli interventi di manutenzione ordinaria, straordinaria e di rinnovamento è un compito permanente, che è legato a costi di investimento. È pertanto un compito permanente anche occuparsi della pianificazione finanziaria a lungo termine degli investimenti futuri.

Cambiamenti demografici, ma anche leggi e disposizioni nonché il progresso tecnologico richiedono ai proprietari, col tempo, interventi di manutenzione o rinnovamento. Per quanto concerne i rinnovamenti, l’immobile determina la fattibilità degli interventi.

Chi ristruttura un edificio deve scoprire, servendosi di metodi diagnostici, quanto valore residuo ci sia in un edificio e quali interventi si possano mettere in atto nel migliore dei modi per il suo futuro utilizzo, tenendo in considerazione le possibilità esistenti al momento della ristrutturazione che dipendono dai tre fattori di influsso sopra citati.

Quali sono i metodi diagnostici suddetti?

La diagnosi strategica valuta in forma interdisciplinare questioni tecniche di edilizia, il mercato, le necessità (degli utilizzatori) e l’ubicazione. Per determinare la vita residua si deve inoltre risalire all’anno di produzione di vari componenti costruttivi.

Con la diagnosi tecnica si gettano le basi di un progetto sostenibile. Questa diagnosi viene fatta in team, insieme a esperti di settore come fisici edili, ingegneri in tecnica impiantistica, ingegneri edili ed elettronici, e progettisti di facciate. Essi valutano lo stato e il comportamento di invecchiamento di singoli elementi come componenti costruttivi, gruppi di componenti costruttivi e spazi.

In che cosa si differenzia la procedura di un risanamento da quella di una nuova costruzione?

Un risanamento è sensato in particolare quando il valore residuo è positivo. Il procedimento di progettazione si svolge pertanto in maniera completamente diversa rispetto a una nuova costruzione. Capita spesso che i responsabili non siano consapevoli di questa differenza. Valgono i due principi seguenti:

• La costruzione determina il futuro utilizzo:
  Ogni edificio ha la sua inconfondibile impronta. Le idee originarie di progettazione rimangono tali in un edificio, come se fossero un’impronta digitale. Esse costringono i proprietari, 40 o 50 anni dopo, ad agire come avrebbero fatto secondo la disposizione dell’epoca. Evitare tutto ciò è possibile soltanto con un grande dispendio di risorse finanziarie.
• Sfruttate i valori residui:
  La ristrutturazione edilizia è l’arte di creare una nuova opera che nel suo insieme si possa mettere sul mercato, con un massimo di valori residui e il minimo di nuovi investimenti!

Quando è il momento giusto?

I proprietari di case dovrebbero fare il punto della situazione ogni dieci anni, con una pianificazione strategica, valutando il mercato (diagnosi di utilizzo), l’ambiente circostante, le condizioni tecniche dell’edificio, ecc. Occorre fare chiarezza sulla finalità futura per i prossimi 20–30 anni e occorre attuare con coerenza la nuova/adeguata strategia per l’immobile, perché è meglio non fare alcun investimento che farne uno sbagliato.

Un risanamento a tappe è più sensato, dal punto di vita finanziario, di un risanamento in un’unica soluzione?

Dipende sempre dalla situazione di partenza. Soprattutto per i risanamenti completi o per interventi di ampia portata, per gli immobili affittati si deve tenere presente anche la compatibilità con gli inquilini che vi abitano. Per motivi pratici, ma anche per l’ottimizzazione fiscale, può essere utile realizzare il progetto di risanamento a tappe. Per risanamenti di ampia portata può però essere sensato anche combinare gli interventi all’interno di un progetto complessivo, al fine di evitare costi aggiuntivi ed errori di progettazione. I proprietari di case dovrebbero ponderare bene se nel loro caso sia preferibile un risanamento generale o la suddivisione in tappe. In linea di principio si consiglia di coinvolgere per tempo nella pianificazione la banca e altri soggetti interessati.

A che cosa bisogna prestare attenzione nelle ipoteche per il risanamento di una casa plurifamiliare?

Si deve determinare quale sia l’accrescimento massimo possibile. Si tratta del limite di credito sull’attuale (vecchio) edificio o dell’importo massimo di accrescimento che viene calcolato sulla base del nuovo valore dell’immobile a seguito del rinnovamento. Nel caso di un’ipoteca, valgono i seguenti requisiti di sostenibilità:

• Il nuovo ammontare totale del finanziamento ipotecario deve essere sostenibile mediante il reddito generato dall’immobile. In tal caso i costi (interessi ipotecari, ammortamenti, spese accessorie a seconda della qualità dell’immobile) sono coperti dal reddito generato dall’immobile.
• La particolarità del calcolo della sostenibilità consiste nel fatto che, per determinare le spese ipotecarie correnti, il calcolo non viene fatto con gli interessi attuali, bensì con gli interessi medi a lungo termine.
• L’ipoteca non può superare i limiti massimi di credito del futuro valore commerciale dell’immobile (considerando l’aumento di valore per gli interventi migliorativi).

Quota minima di mezzi propri sul valore del credito
In data 1.1.2020 sono entrate in vigore linee guida rivedute dell’Associazione svizzera dei banchieri. Per i finanziamenti ipotecari di immobili da rendita per uso abitativo, la quota minima di mezzi propri sul valore del credito ammonta al 25 % (prima era del 10 %). L’eventuale differenza tra un maggiore prezzo d’acquisto o un maggiore bisogno di investimento e un valore di credito più basso andrà inoltre finanziata con mezzi propri («principio del valore più basso») Per gli immobili da rendita, il debito ipotecario va ora ammortizzato entro un massimo di dieci anni per i due terzi del valore del credito dell’immobile (prima erano 15 anni).

Che cosa succede all’ipoteca in caso di risanamento a tappe o in caso di modifiche non conformi al progetto?

La soluzione è un rimborso rateale nel quadro dello stato di avanzamento dei lavori edilizi.

Ci sono agevolazioni fiscali per i risanamenti energetici?

Gli investitori (con immobili nel patrimonio aziendale) non possono dedurre gli investimenti direttamente dalle tasse. Essi confluiscono come posizioni negative nel bilancio annuale e hanno di conseguenza un’azione di riduzione fiscale sotto forma di un minore utile annuo. I proprietari privati (con immobili nel patrimonio privato) possono invece beneficiare di detrazioni fiscali per gli interventi energetici. Per loro valgono dal 1° gennaio 2020 nuove detrazioni fiscali per i risanamenti energetici sull’imposta federale diretta. Le nuove norme prevedono che gli investimenti volti al risparmio energetico e alla tutela dell’ambiente si possano distribuire su un massimo di tre periodi fiscali consecutivi. Questa norma disciplina il regolamento modificato sui costi immobiliari nell’ambito della Strategia energetica 2050.