Quelles sont les recommandations d’un expert concernant le financement d’assainissements énergétiques ?

Que doivent prendre en compte les propriétaires lors de la planification du financement ?

La planification de travaux de maintenance, de réparations et de rénovations constitue une tâche permanente et implique des coûts d’investissement. La planification financière à long terme des investissements futurs est de ce fait également une tâche permanente.

Des changements démographiques, mais aussi des lois, des règlementations et le progrès technologique contraignent les propriétaires au fil du temps à prendre des mesures de réparation ou de rénovation. En cas de rénovations, c’est le bien-fonds qui détermine la faisabilité de ces mesures.

Le rénovateur ou la rénovatrice de bâtiments doit identifier, à l’aide de méthodes de diagnostic, quelle est la valeur résiduelle d’un bâtiment et quelles mesures il est possible de mettre en œuvre pour l’exploitation future, en tenant compte des possibilités existantes au moment de la rénovation. Celles-ci sont déterminées par les trois facteurs d’influence susmentionnés.

À quoi ressemblent de telles méthodes de diagnostic ?

Le diagnostic stratégique évalue les questions techniques d’un point de vue interdisciplinaire, le marché, les besoins (des utilisateurs) et l’emplacement. Pour déterminer la durée de vie résiduelle, il convient en outre de clarifier l’année de construction de divers éléments.

Le diagnostic technique permet de jeter les bases d’un projet durable. Il est élaboré en équipe – en collaboration avec des experts spécialisés tels que des physiciens du bâtiment, des ingénieurs en technique du bâtiment, des ingénieurs civils, des ingénieurs électriciens et des planificateurs de façades. Il évalue l’état et le vieillissement des éléments individuels tels que des éléments de construction, des groupes d’éléments de construction et des pièces.

En quoi la procédure pour un assainissement diffère-t-elle de celle pour une nouvelle construction ?

Un assainissement est notamment judicieux lorsque la valeur résiduelle est positive. Le processus de planification se déroule en conséquence de manière toute autre qu’en cas de nouvelle construction. Les responsables n’en sont souvent pas conscients. Les deux principes suivants s’appliquent :

• La construction détermine l’exploitation future :
  Chaque bâtiment a son empreinte distinctive. Les concepts initiaux de planification subsistent dans un bâtiment, comme des empreintes digitales. 40 ou 50 ans plus tard, ils contraignent les propriétaires à agir comme prévu dans la planification des besoins de l’époque. Ne pas le faire n’est possible qu’à un coût financier très élevé.
• Utilisez les valeurs résiduelles :
  La rénovation de bâtiments est l’art de créer un nouvel ensemble commercialisable avec un maximum de valeurs résiduelles et avec de nouveaux investissements aussi réduits que possible.

Quel est le bon moment pour le faire ?

Par le biais d’une planification stratégique, les propriétaires fonciers devraient procéder tous les 10 ans à un état des lieux, une évaluation du marché (diagnostic d’exploitation), de l’environnement, de l’état technique du bâtiment, etc. Il convient de clarifier l’objectif futur pour les 20 à 30 prochaines années et de mettre en œuvre de manière cohérente la stratégie immobilière nouvelle/adaptée, car mieux vaut aucun investissement qu’un mauvais investissement.

Un assainissement par étapes est-il financièrement plus judicieux qu’un seul assainissement ?

Cela dépend toujours de la situation de départ. Notamment en cas d’assainissement global ou en cas de mesures de grande ampleur, il convient pour des biens loués de veiller à la compatibilité avec les locataires existants. Pour des raisons pratiques, mais aussi d’optimisation fiscale, il peut être judicieux de réaliser le plan d’assainissement par étapes successives. Mais en cas d’assainissement de grande ampleur, il peut aussi être judicieux de combiner les mesures dans un concept global afin d’éviter des coûts supplémentaires et des erreurs de planification. Les propriétaires devraient évaluer avec précision s’il est plus avantageux de procéder dans leur cas à un assainissement global ou par étapes. Il est recommandé d’associer très tôt la banque et les autres parties prenantes à la planification.

Que doit-on prendre en compte en cas d’hypothèques pour l’assainissement d’un grand immeuble ?

Les possibilités de reconstitution maximale des réserves doivent être définies. Il s’agit du montant de nantissement sur le bien actuel (vétuste) ou du montant maximal de l’augmentation, qui est déterminé en fonction de la nouvelle valeur du bien après rénovation. Les exigences de viabilité financière suivantes s’appliquent à un prêt hypothécaire :

• Le nouveau montant total du financement hypothécaire doit être viable grâce à la réussite du bien immobilier. C’est le cas si les coûts (intérêts hypothécaires, amortissements, frais accessoires en fonction de la qualité du bien) sont couverts par la réussite du bien immobilier.
• La particularité du calcul de la viabilité financière réside dans le fait que le calcul des coûts hypothécaires en cours n’est pas basé sur les intérêts moyens actuels, mais sur les intérêts moyens à long terme.
• L’hypothèque ne doit pas être supérieure à la limite de nantissement maximale pour la valeur vénale future du bien immobilier (en tenant compte des mesures entraînant une plus-value).

Part minimale des fonds propres dans la valeur de nantissement
Les directives révisées de l’Association suisse des banquiers sont entrées en vigueur le 1.1.2020. Dans le cas du financement hypothécaire d’immeubles de rendement, la part minimale des fonds propres dans la valeur mise en gage est de 25 % (auparavant 10 %). Toute différence entre un prix d’achat supérieur, resp. un besoin d’investissement plus élevé et une valeur de nantissement plus faible doit également être entièrement financée par des fonds propres (« principe de la valeur la plus basse »). Dans le cas d’immeubles de rendement, la dette hypothécaire doit désormais être amortie aux deux tiers de la valeur de nantissement du bien immobilier dans un délai maximum de dix ans (auparavant 15 ans).

Qu’advient-il de l’hypothèque en cas d’assainissement par étapes ou de modifications non planifiées ?

La solution est un versement par tranches dans le cadre de la progression des travaux.

Existe-t-il des allègements fiscaux pour les assainissements énergétiques ?

Les investisseurs (ayant des biens immobiliers en tant qu’actifs d’exploitation) ne peuvent pas déduire les investissements directement des impôts. Ceux-ci sont intégrés dans les comptes annuels en tant que postes négatifs et ont ensuite un effet de réduction d’impôt sous la forme d’un bénéfice annuel inférieur. Les propriétaires privés (ayant des biens immobiliers dans leur patrimoine privé) peuvent en revanche bénéficier de déductions fiscales pour mesures énergétiques. À compter du 1^er janvier 2020, ils bénéficient pour les assainissements énergétiques de nouvelles déductions fiscales sur l’impôt fédéral direct. Les investissements en matière d’économies d’énergie et de respect de l’environnement peuvent désormais être répartis sur trois périodes fiscales consécutives ou moins. Ceci est réglementé par l’ordonnance sur les frais relatifs aux immeubles modifiée dans le cadre de la stratégie énergétique 2050.