Bau

Welchen Mehrwert können Sanierungen bieten?

Es gibt die Befürchtung, Sanierungsprojekte seien harzig in der Umsetzung und führten zu überteuerten Mietzinsen. Dass es auch anders geht, zeigt die Eisenbahner Baugenossenschaft Bern mit der Sanierung ihrer Liegenschaft im Fellergut: Das Projekt ging ganz ohne Sanierungskündigungen über die Bühne und bringt der Mieterschaft verschiedenste Mehrwerte, welche die behutsam erhöhten Mietzinse mehr als wettmachen.

Ausgangslage

Die Eisenbahner Baugenossenschaft Bern (EBG) hat die neu erbaute Liegenschaft im Fellergut (Bern Bümpliz) 1974 im Baurecht erworben. Die grosszyklische Sanierung des elfgeschossigen Hauses mit 54 Wohneinheiten in den Jahren 2014/2015 erfolgte ziemlich genau nach der Hälfte der Geltungsdauer des neunzigjährigen Baurechts.

 

Eine Besonderheit der Liegenschaft sind die Terrainunterschiede, weshalb es neben dem Erdgeschoss noch ein Hofgeschoss gibt. Zudem hatte sich das umliegende Quartier in den Jahren vor der Sanierung stark verändert, es sind unter anderem zahlreiche neue Wohnhäuser entstanden. Dies hat dazu geführt, die Ausrichtung der Fellergut-Liegenschaft zu überdenken.

 

Die EBG legt Wert darauf, ihre Gebäude nicht nach einem einheitlichen Programm zu sanieren, sondern stets individuelle Lösungen zu finden, die den örtlichen Gegebenheiten (Denkmalschutz, Mieterstruktur etc.) Rechnung tragen. Im Fall der Fellergut-Liegenschaft bedeutet das: Weil die finanzielle Ausgangslage der Liegenschaft nicht rosig ist und die EBG ihre Wohnungen zu 10 bis 15 Prozent unter dem Marktpreis vermieten will, gibt es enge Grenzen bei dem, was möglich ist.

 

Neben der hier besprochenen Sanierung im Fellergut hat die Genossenschaft in den vergangenen Jahren unter anderem auch die Häberlimatte saniert. Die dortigen Voraussetzungen waren anders, weshalb in der Häberlimatte – anders als im Fellergut – die Balkone vergrössert und eine Lüftung eingebaut wurden.

Das Bild zeigt den Durchgang zum Hof und den Eingang zu den Geschäften. Die Geschäfte sind an der Hauswand beschriftet.
Der neue Durchgang zum Hof inkl. Eingang zu den Geschäften im Erdgeschoss. Bild: Manu Friedrich

Welche baulichen Massnahmen wurden realisiert?

  • Das Haus wurde wärmeisoliert. Weil eine Aussenisolierung aus baulichen Gründen nicht überall möglich war und eine vollständige Innenisolierung die Räume zu stark verkleinert hätte, wurde eine Mischisolierung angewendet, also eine Kombination von Innen- und Aussenisolierung.
  • Küchen und sanitäre Anlagen wurden ersetzt und Wassersparbrausen eingebaut.
  • Leitungen und Radiatoren wurden ersetzt, Bodenbeläge erneuert und die Wände neu gestrichen.
  • Die Eingänge wurden wegen Veränderungen im Quartier (neue Wohnhäuser) auf die gegenüberliegende Hausseite verlegt. Durch das höhere Terrain auf dieser neuen, bahnhofseitigen Eingangsseite konnte zusätzlich eine hindernisfreie Lösung realisiert werden – vor der Sanierung war der Lift nur via Hofgeschoss und über mehrere Stufen erreichbar.
  • Das Erdgeschoss wurde umgenutzt. Ursprünglich befanden sich dort die Waschräume – neu gibt es im Parterre zahlreiche Geschäfte (Physiotherapie, Podologie u. a.).
  • Das Gebäude wurde geöffnet: Es gibt neu einen grossen Durchgang durch das Gebäude, von der Bahnhofseite zum Hof hin.
  • Es wurde ein Gemeinschaftsraum errichtet. Dieser befindet sich im Hofgeschoss.
  • Die Küchen sind geöffnet worden (dank der Zusammenlegung mit dem Wohnbereich).
  • Bad und vormals separates WC wurden zusammengelegt.
  • Die Erdbebensicherheit wurde verbessert.

Worauf wurde verzichtet?

  • Eine Vergrösserung der Balkone und neue Waschküchen sind an den Kosten gescheitert.
  • Man hat darauf verzichtet, eine Lüftung einzubauen. Dies aus zwei Gründen: Erstens gibt es dank der Zusammenlegung der Bäder mit den separaten kleinen WCs keine gefangenen Räume mehr – alle Räume können direkt gelüftet werden. Zweitens ist man davon ausgegangen, dass die Mieter/innen, die bei der EBG dank Genossenschaftsanteil stets auch eine eigentümerähnliche Stellung haben, Sorge tragen (und gut lüften).
  • Die Gasheizungen wurden nicht ersetzt. Ein späterer Anschluss an einen Wärmeverbund wurde aber in der Planung berücksichtigt, damit er nachträglich mit wenig Zusatzaufwand realisierbar ist.
Das Bild zeigt eine Wohnküche. In der Mitte des Bildes befindet sich eine helle Kochinsel, die in den Wohnbereich übergeht. Rechts neben der Wohnküche ist ein Balkon sichtbar.
Blick in die geöffnete und generalüberholte Wohnküche. Bild: Manu Friedrich

Unbewohnt sanieren ohne Kündigungen

Infolge geschickter und frühzeitiger Planung konnten die umfassenden Sanierungsarbeiten in unbewohnten Zustand, aber dennoch ohne Sanierungskündigungen realisiert werden. Dies ist nicht nur im Fellergut so, sondern bei sämtlichen Sanierungsprojekten der Eisenbahnergenossenschaft.

 

Wie das möglich ist? Die in den Jahren vor der Sanierung dank natürlicher Fluktuation freiwerdenden Wohnungen vermietet die EBG nur befristet, insbesondere an Studierende und andere Menschen, denen günstiger Wohnraum wichtiger ist als ein langfristiges Mietverhältnis. Zudem plant die EBG die Sanierung ihrer aus mehreren Aufgängen bestehenden Liegenschaften in Etappen. Meist wird pro Etappe nur ein Aufgang saniert, damit die Mieter/innen innerhalb des Hauses umziehen können.

 

Dank der Kombination dieser Massnahmen gelingt es der Genossenschaft, bis Sanierungsbeginn genügend freie Wohnungen zu haben. So können langjährige Mietende während der Sanierung vorübergehend dort wohnen. Anschliessend können die Mieter/innen dann innerhalb des Hauses in bereits sanierte Wohnungen umziehen.

 

Wer möchte, darf bei der EBG zudem immer zurück in seine angestammte Wohnung. Viele verzichten jedoch darauf. Weil sie lieber nur einmal umziehen oder sich ihre Platzbedürfnisse über die Jahre verändert haben. Ältere Menschen, die zum Beispiel ihre Partnerin bzw. ihren Partner verloren haben, sind plötzlich mit einer Zweiraumwohnung zufrieden, und Familien nutzen die Gelegenheit, in eine grössere Wohnung umzuziehen.

 

Die Genossenschaft der Eisenbahner hat die Mieterinnen und Mieter früh – noch vor der Ausschreibung des Architekturwettbewerbs – in den Prozess miteinbezogen und deren Bedürfnisse abgeholt. Bei der EBG ist es so, dass die Mieterschaft darüber abstimmen darf, ob eine Sanierung durchgeführt werden soll oder nicht. «Wissen Sie, wie viele Gegenstimmen wir beim Fellergut unter den 54 Mietsparteien hatten?» fragt Rolf Schneider, Geschäftsführer der Genossenschaft. «Es war genau eine.» Die anderen 53 Mieterinnen und Mieter stimmten für die Sanierung.