Finances

Quels coûts les bailleurs peuvent-ils répercuter sur les loyers après un assainissement ?

Lors du calcul de l’augmentation du loyer, les prestations supplémentaires jouent un rôle important. Étant donné que les choses se compliquent très rapidement, une procédure simplifiée est utilisée pour les importantes rénovations : en règle générale 50 à 70 % du total des coûts d’assainissement peuvent être répercutés.

Le droit locatif permet au bailleur de répercuter les prestations supplémentaires sur les loyers après un assainissement. En vertu de l’article 14 de l’ordonnance sur les baux à loyer et à ferme d’habitations et de locaux commerciaux (OBLF), les améliorations énergétiques suivantes sont également considérées comme prestations supplémentaires :

  • les mesures visant à réduire les pertes d’énergie de l’enveloppe du bâtiment
  • les mesures visant une utilisation rationnelle de l’énergie
  • les mesures visant à réduire les émissions des installations techniques
  • les mesures visant l’utilisation d’énergies renouvelables
  • le remplacement d’appareils ménagers à forte consommation d’énergie par des appareils à plus faible consommation d’énergie

Toutefois, seule la partie des coûts dépassant les coûts de restauration ou de maintien de l’état d’origine peut être revendiquée en tant que prestation supplémentaire.

 

Des calculs compliqués ?

Les facteurs suivants jouent un rôle pour le calcul concret de l’augmentation de loyer :

  • le total des coûts d‘assainissement
  • la part de prestations supplémentaires
  • la durée de vie des mesures
  • l’intérêt sur le capital
  • l’entretien des nouvelles installations

Il est particulièrement important, mais pas toujours simple, de déterminer la prestation supplémentaire. À titre d’exemple, si des fenêtres sont rénovées, il convient de prendre en compte le fait que la maison avait déjà des fenêtres avant l’assainissement. Il s’agit donc de trouver ce que les nouvelles fenêtres offrent en plus. Qu’est ce qui les distingue d’un remplacement de fenêtre équivalent ? Dans ces conditions, la mesure mise en œuvre améliore d’une part la valeur du bien, mais contribue aussi à la préserver.

 

50 à 70 % du total des coûts

La méthode de calcul décrite ci-dessus étant trop compliquée pour les rénovations de grande envergure, le législateur prévoit une simplification. Pour les importantes réparations, la règle applicable est que 50 à 70 % du total des coûts d’un assainissement doivent être considérés comme prestation supplémentaire et peuvent être répercutés en conséquence sur le loyer.

 
La question de savoir si seuls 50 % ou une proportion plus élevée du total des coûts peuvent être répercutés en tant que prestations supplémentaires dépend de divers facteurs : quel était l’état d’origine du bâtiment, existe-t-il un retard d’assainissement ? Est-ce que seul le strict nécessaire est effectué lors de l’assainissement ou s’agit-il d’un assainissement de luxe qui rehausse notablement le standard de la construction ? Quel est le rapport existant entre coûts d’assainissement et revenus locatifs actuels ?

 
Ces facteurs sont pris en compte lorsqu’il s’agit de décider quelle valeur entre 50 et 70 % peut être répercutée. Si le standard de la construction est augmenté significativement grâce à l’assainissement, il convient de prévoir un pourcentage plus élevé de répercussion. En revanche, un retard dans l’assainissement fait baisser ce pourcentage : il n’est donc pas profitable pour les bailleurs de retarder un assainissement sur des années, voire des décennies.

 
Si des subventions sont utilisées, elles doivent être directement déduites des prestations supplémentaires.

 

Taux d’intérêt hypothécaire de référence et indice national des prix à la consommation

En principe, une augmentation du loyer consécutive à la réalisation des prestations supplémentaires doit aussi prendre en compte la différence entre le taux d’intérêt hypothécaire de référence et l’indice des prix à la consommation tels qu’ils sont indiqués dans le contrat et en valeur actuelle.

Instruments et liens
Investissements augmentant et préservant la valeur lors d’assainissement d’envergure Étude sur le calcul des investissements augmentant et préservant la valeur des biens immobiliers (en particulier à partir de la p. 61)