Sanierung in bewohntem Zustand: Erfolgsbeispiel Loretostrasse

Warum eine Sanierung an der Loretostrasse?

Thomas Schwab: Die Liegenschaft an der Loretostrasse 35 in Solothurn stammt aus dem Jahr 1986. Nach über 40 Jahren Nutzung traten zunehmend Probleme auf: Wassereintritt über die Fassade und das Dach sowie ein stark sanierungsbedürftiges Wärmeverteilsystem, das regelmässig Wasser verlor. Für uns war klar: Diese Liegenschaft soll langfristig in unserem Bestand bleiben und in gutem Zustand an die nächste Generation übergeben werden – eine umfassende Sanierung war deshalb notwendig.

Was ist das Ziel der Sanierung?

Neben der technischen Instandsetzung der 22 Wohnungen lag der Fokus auf einer energetischen Ertüchtigung, um die Behaglichkeit zu optimieren sowie die heutigen Standards bezüglich Energiekennzahlen einzuhalten. Gleichzeitig hatte das Gebäude – als Zeitzeuge der 1980er-Jahre – durchaus eine architektonische Auffrischung nötig. Die Fassade war weder besonders hochwertig noch gestalterisch gelungen und entsprach einfach nicht mehr dem heutigen ästhetischen Empfinden.

Welche baulichen Massnahmen wurden umgesetzt?

Die ursprüngliche Kompaktfassade wurde rückgebaut und durch eine hinterlüftete Eternit-Fassade ersetzt. Ergänzt wurde die Gebäudehülle durch eine neu geschaffene Verandaschicht mit Geländerfront zum südlich vorgelagerten Garten, die den Wohnraum erweitert und die Aufenthaltsqualität deutlich erhöht. Diese architektonische Aufwertung war nur dank enger Zusammenarbeit mit der Baubehörde der Stadt Solothurn und einer flexiblen Auslegung des bestehenden Gestaltungsplans realisierbar.

Auch im Innern wurde umfassend saniert: Steigstränge, Nasszellen, Küchen, Bodenbeläge und Abwasserleitungen wurden erneuert. Besonders war dabei der etappierte Sanierungsansatz: Nicht alle Wohnungen wurden im gleichen Umfang umgebaut, und gut ein Drittel blieb während der Arbeiten bewohnt. Die Mieterschaft wurde frühzeitig einbezogen und konnte in gewissem Rahmen mitentscheiden, wie umfangreich die Eingriffe in ihrer Wohnung ausfallen sollten. In sämtlichen Einheiten wurden jedoch die Leitungen ersetzt – so ist eine nachträgliche Modernisierung bei einem späteren Mieterwechsel problemlos möglich.

Welche energetischen Aspekte wurden berücksichtigt?

Momentan ist an der Loretostrasse noch eine Gasheizung im Betrieb. Bei den leerstehenden Wohnungen wurde die Verteilung der Wärme auf ein modernes Bodenheizungssystem umgestellt. Der Wechsel des Heizsystems wird in einem zweiten Schritt erfolgen, sobald die Verbrauchsdaten der neuen Gebäudehülle vorliegen. Dann soll auch eine Photovoltaikanlage auf dem Dach ergänzt werden. Der Einsatz eines GEAK-Gebäudeausweises ist geplant, insbesondere um für den Heizungsersatz und die Realisation der Photovoltaik-Anlage Fördergelder beantragen zu können.

Wieso haben Sie sich für Sanieren im bewohnten Zustand entschieden?

Unsere Mieterinnen und Mieter betrachten wir als Kundschaft, mit der wir ein langfristig gutes Verhältnis pflegen möchten. Rund ein Drittel der Wohnungen ist seit über 20 Jahren durch teilweise betagte Personen bewohnt, daher war eine Leerkündigung von Anfang an keine Option, auch wenn das garantiert die günstigere Variante gewesen wäre. Unsere Sicht ist eine langfristige und somit der beste Weg zum Ziel nicht immer der günstigste.

Wie wurden die Bewohnerinnen und Bewohner in das Projekt miteinbezogen?

Die Mieterschaft wurde frühzeitig informiert, und bei Bedarf fanden persönliche Gespräche statt. Ihnen stand die Wahl offen: zu bleiben und die Einschränkungen während der Realisierungsphase in Kauf zu nehmen oder sich ohne Kündigungsfrist eine andere Bleibe zu suchen. In den kleineren Wohnungen mit häufigem Mieterwechsel wurden hingegen gezielt Kündigungen ausgesprochen, um dort mit der gewünschten Eingriffstiefe sanieren zu können. In den bewohnten Einheiten erfolgten die Eingriffe etappiert und möglichst schonend.

Auch während der Bauphase war eine intensive Begleitung notwendig: Das Projektteam war ständig erreichbar, um Fragen zu beantworten oder Beschwerden entgegenzunehmen.

Die Mieterschaft zeigte sich während des Projekts sehr kooperativ, was für den Erfolg auschlaggebend war. So waren sie beispielsweise bereit während der Bauarbeiten in ihren Wohnungen, die bereits sanierten Nasszellen und Küchen der leeren kleineren Wohnungen nebenan zu nutzen. Diese Umstände kompensierten wir natürlich mit einer Mietzinsreduktion in Form einer Rückzahlung zum Abschluss der Sanierung.

Was ist aus Ihrer Sicht besonders gelungen?

Die neue hinterlüftete Fassade aus Eternit in ihrem hellgrünen Grundton brachte nicht nur bauphysikalische Vorteile, sondern auch eine deutlich aufgewertete Optik. Damit wurde ein ästhetisches Gesamtbild geschaffen, das auch der Lage gerecht wird und zeigt, dass hier eine Modernisierung des Mietwohnungsbestands in einem attraktiven, zentrumsnahen Wohnquartier durchgeführt worden ist. Die Sanierung erhöhte den Nutzwert für die Mieterinnen und Mieter sowie die Wertigkeit der Liegenschaft. Auch der Aussenraum soll künftig noch passend zur neuen Gestaltung überarbeitet werden, damit sowohl die Liegenschaft wie auch ihr Umfeld der Lagequalitäten und dem Ort gerecht werden.

Besonders erfreulich ist für uns, dass wir langjährige Mietende behalten und für alle weiteren Wohnungen bereits ein sehr grosses Interesse besteht.

Ihr Wort zum Abschluss?
Die Erfahrung zeigt: Eine gute Balance zwischen Wirtschaftlichkeit, Mieterinteressen und gestalterischem Anspruch ist entscheidend. Denn eine Sanierung muss einerseits wirtschaftlich tragfähig sein – nur so sind langfristige Investitionen möglich. Andererseits wollen wir anspruchsvolle Projekte sozialverträglich umsetzen. Beides ist uns in diesem Projekt gelungen.