Rinnovamento energetico di edifici abitati: storia di successo di Loretostrasse

Perché un risanamento in Loretostrasse?

Thomas Schwab: l’immobile in Loretostrasse 35 a Soletta risale al 1986. Dopo oltre 40 anni di utilizzo, si verificano sempre più problemi: infiltrazioni d’acqua attraverso la facciata e il tetto nonché un sistema di distribuzione del calore con regolari perdite d’acqua, che necessita di un consistente risanamento. Per noi era chiaro che l’immobile doveva rimanere a lungo nel nostro portafoglio ed essere ceduto in buono stato alla prossima generazione. Un risanamento completo era d’obbligo.

Qual è l’obiettivo del risanamento?

Oltre alla riparazione tecnica dei 22 appartamenti, l’attenzione si è concentrata sul potenziamento energetico per ottimizzare il comfort e rispettare gli standard attuali in materia di indici energetici. Allo stesso tempo, l’edificio – testimone degli anni Ottanta – aveva bisogno di un rinnovamento architettonico. La facciata non era né particolarmente pregiata né esteticamente ben riuscita, ma semplicemente non corrispondeva più al gusto estetico odierno.

Quali misure costruttive sono state realizzate?

La facciata compatta originaria è stata smantellata e sostituita da una facciata ventilata in Eternit. L’involucro dell’edificio è stato completato da verande di nuova creazione con ringhiera frontale verso il giardino antistante a sud, che ampliano lo spazio abitativo e aumentano notevolmente la qualità dell’abitare. Questa valorizzazione architettonica è stata possibile solo grazie a una stretta collaborazione con l’autorità edilizia della città di Soletta e a un’interpretazione flessibile del progetto edilizio esistente.

Anche l’interno è stato ampiamente risanato: il rinnovamento ha riguardato colonne montanti, locali sanitari, cucine, pavimentazioni e condutture delle acque reflue. La particolarità è stata l’approccio a tappe al risanamento, dato che non tutti gli appartamenti sono stati ristrutturati nella stessa misura e oltre un terzo è rimasto abitato durante i lavori. Gli inquilini sono stati coinvolti tempestivamente e, pur se limitatamente, hanno potuto partecipare alle decisioni sull’entità degli interventi nel proprio appartamento. Tuttavia, le condutture sono state sostituite in tutte le unità, in modo da poter effettuare senza problemi un ulteriore futuro ammodernamento in caso di successivo cambio di inquilini.

Quali aspetti energetici sono stati presi in considerazione?

Attualmente nella Loretostrasse è ancora in funzione un riscaldamento a gas. Negli appartamenti sfitti la distribuzione del calore è stata convertita in un moderno sistema a pavimento. La sostituzione del sistema di riscaldamento avverrà in una seconda fase, non appena saranno disponibili i dati sui consumi del nuovo involucro edilizio. In questo caso si dovrebbe integrare anche un impianto fotovoltaico sul tetto. È previsto l’impiego di un Certificato Energetico Cantonale degli Edifici (CECE), in particolare per poter richiedere delle sovvenzioni per la sostituzione del riscaldamento e la realizzazione dell’impianto fotovoltaico.

Perché avete optato per il risanamento mantenendo abitato l’edificio?

Consideriamo le nostre locatarie e i nostri locatari come clienti con i quali desideriamo mantenere un buon rapporto a lungo termine. Circa un terzo degli appartamenti è abitato da oltre 20 anni, anche da persone anziane. Pertanto la disdetta con sgombero è stata esclusa fin dall’inizio, anche se sarebbe stata sicuramente l’opzione più conveniente. Il nostro punto di vista è a lungo termine e quindi il modo migliore per raggiungere l’obiettivo non è sempre il più conveniente.

In che modo le inquiline e gli inquilini sono stati coinvolti nel progetto?

È stata loro fornita un’informazione tempestiva e, se necessario, hanno avuto luogo colloqui personali. Potevano scegliere se rimanere e accettare le limitazioni durante la fase di realizzazione o cercare un altro alloggio senza preavviso. Negli appartamenti più piccoli, con frequenti cambi di inquilini, sono state invece emesse miratamente disdette per poter risanare con la profondità d’intervento desiderata. Nelle unità abitate, gli interventi sono stati eseguiti in più fasi e nel modo più attento possibile.

Anche durante la fase di costruzione è stato necessario un intenso affiancamento: il team di progetto era sempre disponibile per rispondere a domande o reclami.

Gli inquilini si sono dimostrati molto collaborativi durante il progetto, il che è stato decisivo per il successo. Ad esempio, durante i lavori di costruzione delle loro abitazioni erano disposti a utilizzare i servizi igienici e le cucine degli appartamenti vuoti della porta accanto, già risanati. Abbiamo naturalmente compensato queste circostanze con una riduzione del canone di locazione sotto forma di rimborso al termine del risanamento.

Secondo lei, cosa è stato particolarmente efficace?

La nuova facciata ventilata in Eternit nella tonalità di base verde chiaro non ha comportato solo vantaggi dal punto di vista fisico-costruttivo, ma anche un aspetto decisamente valorizzato. In questo modo è stato creato un quadro estetico complessivo che tiene conto anche della situazione ed esibisce l’ammodernamento del parco immobiliare in affitto di questo attraente quartiere residenziale vicino al centro. Il risanamento ha aumentato il valore d’uso per le locatarie e i locatari e il valore dell’immobile. In futuro anche gli spazi esterni dovranno essere riadattati per adeguarsi al nuovo assetto, in modo che sia l’immobile che l’ambiente circostante siano adeguati alle qualità della posizione e al luogo.

Siamo particolarmente soddisfatti di poter mantenere inquilini di lunga data e del grande interesse già dimostrato per tutti gli altri appartamenti.

La sua parola per concludere?
L’esperienza dimostra quanto sia fondamentale trovare un buon equilibrio tra economicità, interessi dei locatari e ambizioni creative. Infatti, da un lato un risanamento deve essere economicamente sostenibile – solo così sono possibili investimenti a lungo termine – e dall’altro vogliamo realizzare progetti ambiziosi in modo socialmente sostenibile. In questo progetto siamo riusciti in entrambe le cose.