Che cosa apporta il contracting di risparmio energetico e che cosa occorre tenere in considerazione come locatori/trici?

«Vi cederemo gratuitamente una macchina a vapore. La installeremo e ci faremo carico per cinque anni del servizio di assistenza. Vi garantiamo che il carbone per la macchina costa meno di quanto dovete spendere adesso per foraggiare i cavalli che fanno lo stesso lavoro. E tutto ciò che chiediamo a voi è di darci un terzo del denaro che risparmierete.»

Si dice che James Watt (1736 – 1819) abbia fatto pubblicità con queste parole alla sua macchina a vapore. Anche se l’inventore scozzese non parlava certamente di contracting di risparmio energetico, viene volentieri citato come il progenitore dell’idea.

Due varianti di contracting di risparmio energetico (CRE)

Il contracting di risparmio energetico è un contratto tra un fornitore di energia e un/a cliente, ad esempio la persona proprietaria di un immobile in ambito residenziale. Oltre al contracting per il risparmio energetico c’è tra l’altro anche il contracting di fornitura energetica, più diffuso in Svizzera, che è incentrato non sul risparmio energetico, ma sulla fornitura di energia. Questa forma non viene qui presentata. In linea di principio esistono due varianti per configurare il contracting di risparmio energetico.

1. Modello «garanzia di risparmio»

In questa variante, che a livello internazionale viene definita anche guaranteed savings, il / la proprietario/a dell’immobile finanzia gli interventi energetici di tasca propria. Il fornitore di energia realizza gli interventi e garantisce un determinato risparmio energetico. Supponiamo che il / la cliente abbia, prima degli interventi, dei costi energetici annui di 200 000 franchi. Viene fissato un obiettivo di risparmio energetico del 20 per cento annuo o di 40 000 franchi. Se l’obiettivo di risparmio non viene raggiunto e il /la cliente ha ancora costi energetici annui di 170 000 franchi invece dei prefissati 160 000 franchi, il fornitore di energia paga una penale: di solito la differenza tra i costi energetici effettivi e l’obiettivo di risparmio energetico, in questo caso dunque 10 000 franchi. Se invece l’obiettivo di risparmio energetico viene superato e il / la cliente riesce ad esempio a ridurre i suoi costi energetici a 140 000 franchi, allora il / la cliente paga al fornitore di energia un bonus concordato contrattualmente, che può corrispondere ad esempio all’importo aggiuntivo risparmiato, in questo caso 20 000 franchi. Con questo modello il / la cliente ha la sicurezza dell’investimento: sa di poter diminuire i suoi costi energetici secondo l’obiettivo.

2. Modello «fornitore di energia finanziato»

In questa variante il fornitore di energia finanzia i costi di risanamento tramite i futuri risparmi sui costi energetici. Il / la cliente non deve dunque mettere mano al portafogli per attuare gli interventi: tuttavia, almeno una grossa parte dell’importo risparmiato grazie ai costi energetici più bassi è destinato al fornitore di energia. Sul piano internazionale questa procedura è detta anche shared savings. Shared perché viene concordato contrattualmente l’ammontare dei risparmi che andrà al fornitore di energia e l’ammontare che resterà al / alla cliente. Per il / la cliente, questa procedura ha il vantaggio che lui / lei può disporre più liberamente dei suoi mezzi finanziari e impegnarli ad esempio in un progetto supplementare.

Sia nella prima che nella seconda variante è nell’interesse del fornitore di energia ottenere risparmi quanto più possibile alti, una situazione che in definitiva apporta beneficio anche alla persona proprietaria dell’immobile: si viene pertanto a creare una situazione win-win. Di conseguenza rivestono un ruolo importante il monitoraggio degli interventi e il costante controllo del consumo energetico: il fornitore di energia farà un richiamo per una finestra lasciata aperta in lavanderia o per una luce sempre accesa nel vano scale.

Vantaggi del contracting di risparmio energetico

• Pacchetto completo di servizi presso un unico fornitore (installazione, manutenzione, gestione, misurazione, corsi di formazione, finanziamento, un solo interlocutore)
• Il / la cliente può concentrarsi sulla sua attività principale.
• Spostamento del rischio
• Risparmi di CO₂
• Aumento del comfort (clima migliore, ecc.)
• Aumento del valore dell’immobile.
• Al più tardi dopo il periodo contrattuale si beneficia di risparmi sui costi.
• Il contracting di risparmio energetico può far scattare investimenti per l’efficienza energetica nel settore degli edifici, senza che la persona proprietaria dell’edificio disponga di ampia conoscenza specialistica e senza che debba fare forti investimenti.

Svantaggi del contracting di risparmio energetico

• Comportamento incostante degli / delle utenti: nel contesto del cosiddetto scenario energetico di riferimento si ipotizza un comportamento di utilizzo costante. Il cambio di inquilini/e può tuttavia comportare grossi cambiamenti nel comportamento di utilizzo, cosa che complica ulteriormente il contracting di risparmio energetico. Per questo esso viene attualmente utilizzato soprattutto dagli enti pubblici e dalle imprese private.
• Bassi costi energetici: i tempi di payback per i risanamenti degli involucri degli edifici ammontano a vari decenni con gli attuali bassi costi energetici. Per i fornitori di energia non è allettante fare finanziamenti anticipati dei costi di risanamento con queste condizioni quadro (modello «il fornitore di energia finanzia») e i / le clienti, o meglio i / le proprietari/e di immobili, potrebbero a loro volta spaventarsi di doversi fare carico in prima persona dei loro costi di risanamento contraendo al contempo obblighi contrattuali di durata decennale (modello «garanzia di risparmio»).
• Maggiori spese amministrative: il contracting energetico può condurre a certe spese amministrative. Conviene perciò piuttosto per gli immobili con un considerevole consumo energetico annuo e con costi energetici conseguentemente elevati. Di solito questo è il caso degli edifici con tanti appartamenti o quando, in vista di un CRE, avviene un raggruppamento di più immobili.

Crescita del contracting di risparmio energetico a causa di una revisione dell’ordinanza?

Finora ci sono, perlomeno in Svizzera, scarsissimi esempi di contracting di risparmio energetico nell’ambito delle abitazioni in affitto. Il nuovo articolo 6c dell’ordinanza concernente la locazione e l’affitto di locali d’abitazione e commerciali (OLAL) prevede che i locatori e le locatrici possano, se sussistono determinati presupposti, addebitare i costi di un contracting per il risparmio energetico (CRE) come spese accessorie (in vigore dal 1° giugno 2020). Questa possibilità è intesa a promuovere interventi di risparmio energetico negli immobili in affitto senza gravare finanziariamente sugli inquilini e le inquiline. I costi di CRE non dovranno superare i costi di risparmio energetico. la nuova disposizione dell’ordinanza è valida sia per gli immobili residenziali, sia per quelli commerciali. Essa consente di trasferire i costi di CRE, a determinate condizioni e per un periodo massimo di dieci anni, come spese accessorie.

Con i presupposti per il trasferimento dei costi di CRE viene garantito che non insorga alcun maggior esborso finanziario a carico degli inquilini e delle inquiline e che non si possano addebitare come spese accessorie spese di maggiore entità per interventi di manutenzione. I cambiamenti nel rapporto di locazione che derivino dagli interventi di risparmio energetico devono essere denunciati con il modulo autorizzato dal Cantone per le modifiche contrattuali unilaterali.