Rénovation énergétique de bâtiments habités : exemple de réussite Loretostrasse

Pourquoi un assainissement à la Loretostrasse?

Thomas Schwab: L’immeuble du 35 Loretostrasse à Soleure date de 1986. Après plus de 40 ans d’utilisation, les problèmes se sont multipliés, avec notamment une infiltration d’eau par la façade et le toit ainsi qu’un système de distribution de chaleur nécessitant un assainissement important, car il perdait régulièrement de l’eau. Pour nous, il était clair que cet immeuble devait rester durablement dans notre portefeuille et être transmis en bon état à la prochaine génération. Une rénovation complète était donc nécessaire.

Quel était l’objectif de l’assainissement?

Outre la remise en état technique des 22 appartements, l’accent a été mis sur l’amélioration énergétique afin d’optimiser le confort et de respecter les normes actuelles en matière d’indicateurs énergétiques. Par ailleurs, le bâtiment, typique des années 1980, avait vraiment besoin d’un rafraîchissement architectural. La façade n’était pas d’une grande qualité. ni matériellement, ni visuellement, et ne correspondait tout simplement plus aux critères esthétiques actuels.

Quelles mesures de construction ont été mises en œuvre?

La façade compacte d’origine a été démontée et remplacée par une façade Eternit ventilée par l’arrière. L’enveloppe du bâtiment a été complétée par de nouvelles vérandas avec balustrades donnant sur le jardin situé au sud, qui agrandissent l’espace habitable et améliorent considérablement la qualité de vie. Cette revalorisation architecturale n’a pu être réalisée que grâce à une étroite collaboration avec le service des constructions de la ville de Soleure et à une interprétation flexible du plan d’aménagement existant.

Les espaces intérieurs ont également fait l’objet d’une rénovation complète : les colonnes montantes, les salles d’eau, les cuisines, les revêtements de sol et les conduites d’eaux usées ont été rénovés. Ce projet d’assainissement se distingue par une approche par étapes : tous les appartements n’ont pas été transformés dans la même étendue et un bon tiers est resté habité pendant les travaux. Les locataires ont été impliqués à un stade précoce et ont pu, dans une certaine mesure, participer aux décisions concernant l’ampleur des interventions dans leur appartement. Les conduites ont toutefois été remplacées dans toutes les unités afin de faciliter les travaux de modernisation ultérieurs en cas de changement de locataire.

Quels aspects énergétiques ont été pris en compte?

Actuellement, un chauffage au gaz est encore en service sur la Loretostrasse. Dans les appartements vacants, un système moderne de chauffage au sol a été installé pour la distribution de chaleur. Le remplacement du système de chauffage interviendra dans un deuxième temps, dès que les données de consommation de la nouvelle enveloppe du bâtiment seront disponibles. Une installation photovoltaïque doit également être ajoutée sur le toit. Il est prévu d’établir un  certificat énergétique cantonal des bâtiments (CECB), notamment pour pouvoir demander des subventions pour le remplacement du chauffage et l’installation photovoltaïque.

Pourquoi avez-vous opté pour un assainissement à l’état habité?

Nous considérons nos locataires comme des clients et clientes avec lesquels nous souhaitons entretenir durablement de bonnes relations. Près d’un tiers des appartements sont occupés depuis plus de 20 ans, dont certains par des personnes âgées. Une résiliation collective était donc exclue dès le départ, même si cela aurait certainement été la solution la plus avantageuse. Nous avons une vision à long terme. Par conséquent, la meilleure façon d’atteindre l’objectif n’est pas toujours la moins coûteuse.

Comment les résidentes et résidents ont-ils été impliqués dans le projet?

Les locataires ont été informés suffisamment tôt et des entretiens personnels ont eu lieu au besoin. Ils avaient le choix entre rester et accepter les contraintes pendant la phase de réalisation ou chercher un autre logement sans préavis. En revanche, pour les petits appartements avec de fréquents changements de locataires, des résiliations ont été prononcées de manière ciblée afin de pouvoir procéder aux rénovations souhaitées. Dans les unités habitées, les interventions se sont déroulées par étapes en ménageant au maximum les locataires.

Un accompagnement intensif a également été nécessaire pendant la phase de construction et l’équipe de projet était donc joignable en permanence pour répondre aux questions ou recevoir les réclamations.

Les locataires se sont montrés très coopératifs tout au long du projet, ce qui a été déterminant pour sa réussite. Par exemple, pendant les travaux dans leurs appartements, ils ont accepté d’utiliser les salles d’eau et les cuisines déjà rénovées dans les petits appartements vides voisins. Nous avons bien entendu compensé ces désagréments par une réduction de loyer sous la forme d’un remboursement versé à l’issue de l’assainissement.

Selon vous, quels sont les aspects les plus réussis du projet?

La nouvelle façade Eternit vert clair ventilée par l’arrière apporte non seulement des avantages en termes de physique du bâtiment, mais offre aussi une esthétique nettement améliorée. Il en résulte un ensemble esthétique adapté à l’emplacement et qui montre qu’il est possible de moderniser un parc de logements locatifs dans un quartier résidentiel attractif et proche du centre. L’assainissement a augmenté la valeur d’usage pour les locataires ainsi que la valeur globale de l’immeuble. À l’avenir, les espaces extérieurs devront également être repensés pour s’adapter au nouvel aménagement afin que l’immeuble et son environnement soient adaptés à la qualité de l’emplacement et au lieu.

Nous sommes très heureux d’avoir gardé des locataires de longue date et de l’intérêt déjà vif que suscitent les autres appartements.

Un mot pour conclure?
L’expérience montre qu’il est essentiel de trouver un bon équilibre entre la rentabilité, les intérêts des locataires et les exigences en matière d’aménagement. D’une part, l’assainissement doit  être économiquement viable – pour justifier des investissements à long terme. D’autre part, nous voulons réaliser des projets ambitieux de manière socialement responsable. Ces deux critères ont pu être remplis dans le cadre de ce projet.